Un exercice périlleux, dans lequel il faut concilier entre les exigences de l’investisseur, à savoir la rentabilité de l’investissement et la pérennité de l’activité du locataire qui est la source des revenus locatifs le tout dans un contexte économique avec la stabilité que l’on connait.
En effet a quoi sert une forte rentabilité si elle n’est pas durable ?
Puis ! pourquoi se contenter de réaliser des rentabilité faibles lorsqu’on peut faire mieux ?
Un bailleur cherche naturellement à avoir les rentabilisés les plus élevées possible, et aura tendance à maximiser le droit d’entrée et le loyer, cependant si le loyer est trop fort il ne pourra pas louer son local commercial, ou au mieux il se retrouvera avec un locataire dont la viabilité de l’activité sera menacé par
Le rapport entre le loyer net et le coût de l’investissement représente la rentabilité net, qui est l’indicateur phare d’un investissement immobilier. Le droit d’entrée constitue une autre source de revenus.
lorsque un bailleur souhaite mettre un bien en location, il doit définir plusieurs paramètres :
- Les garanties financières : commentaire.
- La typologie du locataire qu’il souhaite avoir : commentaire.
- La nature du contrat de bail par lequel il souhaite être lié au locataire : commentaire.
- L’activité : commentaire.
- Le droit d’entrée : commentaire.
- Le loyer : commentaire.
Le loyer appliqué, ainsi que le droit d’entrée impacteront de manière directe la rentabilité, tandis que les autres éléments viendront conforter le travail de valorisation qui aura été fait.
Le rapport entre le loyers annuels, charges, et le fait que le locataire fasse des travaux d’aménagement et d’embellissement jouera également un rôle dans la valorisation de l’actif immobilier, car l’existence d’un fonds de commerce et d’une performance économique renforce le bail et le respect de ces clauses notamment l’acquittement des loyers charges et taxes qui lui sont afférentes, dans ce sens l’activité du locataire et le chiffre d’affaires sont trés importantes car au delà de la valorisation permettent de mesurer le risque que l’actif immobilier comporte.
Le taux d’effort est la quote part que représente le loyer, charges et taxes par rapport au chiffres d’affaires, plus il est élevé plus l’actif est risqué. il est facile de comprendre que plus le loyer consomme de cash moins il en reste pour les autres postes vitaux de l’activité d’ou le risque de défaut.
L’idée donc est de définir un loyer au juste prix, ce loyer sera celui qui permet d’avoir la rentabilité la plus forte tout en garantissant la viabilité au locataire, le droit d’entrée viendra amortir le coût de l’investissement sécuriser (évoquer l’évaluation du droit au bail)
